医院開業コラム

賃貸借契約を結ぶ際のポイントとは

【ライター】湯沢会計事務所　代表税理士　湯沢勝信
ドクターにとっての第2の人生と言える「開業」が、先生にとっても、先生のご家族にとっても、また地域の住民にとっても意義深いものとなっていくことを祈念いたします。そしてこのコラムが、少しでもお役に立てれば幸いです。
開業しようと思う具体的な物件が見つかったら物件のオーナーと賃貸借契約を結ぶことになります。その際にまずやっておきたいことは、契約締結前に、物件のオーナーに挨拶させてもらうことです。これから物件の貸主と借主というそれぞれの立場で長年にわたってつきあっていかなければならなくなりますので相手がどんな人か確認しておく必要があります。物件がいくらよくても大家さんが変わった人の場合、開業後いろいろとトラブルが生じる場合があります。また、ドクターは物件の借主としては大家さんからみて望ましい相手だと思いますので、ドクターの方から顔を見せて挨拶をしておけば今後の契約において交渉を有利に進められることになります。
契約条件については、敷金・保証金の額、賃料月額、共益費の額、契約形態、契約期間、賃料の発生時点等があります。
これらの条件については交渉は可能だということを認識した方がいいと思います。特に長期間借り手がつかなかった物件については借り手有利にすすめられるはずです。
敷金・保証金については閉院するまで帰ってこないものなので、できるだけ少ない方がいいです。実際には賃料月額の６ケ月が一つの基準になります。
賃料・共益費については両方を合計したところで、考えるべきです。共益費の客観的根拠はなく賃料の一部と同じだからです。契約形態については、定期借家契約と普通借家契約の２つがありますが、普通借家契約の方が借り手にとって有利な契約となっています。
契約期間については更新料の支払いや賃料の増額の機会がないようにできるだけ長期にしてもらった方が有利です。賃料の発生は本来は契約の効力発生日からですが、交渉によっては内装工事に着手した時点、開業日からとすることも可能です。


2017-06-16